Novas Regras do Banco de Portugal: O que Muda com a Taxa de Esforço de 45%

Em agosto de 2026, o Banco de Portugal introduziu uma das mudanças mais significativas dos últimos anos no acesso ao crédito: a redução da taxa de esforço máxima de 50% para 45%.

Se está a pensar comprar casa, já tem um crédito habitação e quer perceber se pode melhorar as condições, ou simplesmente quer entender o que está a mudar, este artigo é para si. Vamos explicar tudo de forma clara, com exemplos concretos e sem jargão desnecessário.

A boa notícia é que, apesar das novas regras, continua a haver boas oportunidades — especialmente para quem souber como navegar neste novo enquadramento. É exatamente para isso que existimos.

O que mudou a 1 de agosto de 2026

A 1 de agosto de 2026, entraram em vigor as novas recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal que alteram de forma concreta os critérios de concessão de crédito habitação em Portugal.

As principais mudanças são três:

1. Taxa de esforço máxima: de 50% para 45%

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal de uma família que pode ser comprometida com o pagamento de todas as prestações de crédito. Até julho de 2026, o limite era de 50%. A partir de agora, esse limite desce para 45%. Na prática, os bancos só podem aprovar um crédito se a soma de todas as suas prestações mensais — incluindo o novo crédito habitação — não ultrapassar 45% do seu rendimento líquido.

2. Exceções mais limitadas: de 15% para 10%

Os bancos tinham a possibilidade de conceder crédito acima do limite da taxa de esforço em até 15% do volume total de empréstimos novos. Esse espaço de exceção foi reduzido para 10%, o que significa que os casos fora da regra geral serão ainda mais raros e seletivos.

3. Maturidade máxima de 40 anos mantida

O prazo máximo de amortização dos créditos habitação mantém-se nos 40 anos para mutuários com idade até 30 anos, reduzindo-se progressivamente para mutuários mais velhos. Vale a pena ter presente que a maturidade do contrato afeta diretamente o valor da prestação e, por consequência, a taxa de esforço calculada.

Se está a considerar avançar com um pedido de crédito habitação, pode explorar as opções disponíveis em crédito habitação e perceber, sem compromisso, qual a sua situação concreta.

O que isto significa para quem quer comprar casa

A mudança é real e tem impacto direto no montante que um banco está disposto a emprestar. Vamos a um exemplo concreto.

Imagine alguém com 2.500 euros líquidos por mês, sem outros créditos ativos, prazo de 35 anos e taxa de juro de referência de 4% (como determinado pelo Banco de Portugal para efeitos de stress test):

A diferença de cerca de 26.000 euros de capacidade de financiamento não é insignificante, especialmente nos mercados habitacionais de maior procura. Para quem tinha um processo de compra em curso ou estava à beira de apresentar proposta, este impacto pode ser determinante.

O que fazer neste cenário? Primeiro, não desanimar. Existem variáveis que podem ser trabalhadas: juntar o rendimento de dois titulares, aumentar o capital próprio de entrada, ou explorar imóveis com preços mais ajustados ao novo enquadramento. E, talvez o mais importante — ter ao seu lado alguém que conhece bem os critérios de cada banco e sabe como apresentar o dossier da forma mais favorável.

Pode ser o momento certo para transferir o seu crédito

Se já tem um crédito habitação e não o reviu nos últimos dois anos, pode estar a pagar mais do que deveria. Aqui há uma oportunidade que muitas pessoas desconhecem — e que as novas regras não invalidam, pelo contrário.

A Euribor a 12 meses está atualmente em torno dos 2,957% — uma queda significativa face ao pico de 4,16% registado em outubro de 2023. Os bancos estão de novo a competir ativamente pela carteira de clientes de crédito habitação.

Os spreads praticados para transferências de crédito podem começar nos 0,70%, e várias instituições bancárias têm atualmente campanhas especiais para transferências sem custos de processo — absorvendo elas próprias as despesas de avaliação do imóvel e de escritura.

O resultado prático? Uma família com um crédito de 180.000 euros contratado há cinco anos, com spread de 1,50% e Euribor em alta, pode hoje poupar entre 100 e 200 euros por mês numa simples transferência — sem precisar de capital próprio adicional.

Para perceber se faz sentido no seu caso, explore as opções de transferência de crédito habitação e receba uma análise personalizada sem qualquer compromisso.

Como um intermediário de crédito pode fazer a diferença

Seja para comprar casa num contexto de regras mais exigentes, seja para aproveitar a janela de oportunidade nas transferências, ter um intermediário de crédito ao seu lado faz uma diferença concreta — e que muitas vezes se traduz em dinheiro no bolso.

Um intermediário de crédito certificado pelo Banco de Portugal não representa nenhum banco em particular. Trabalha para si, com acesso a propostas de múltiplas instituições bancárias. Na prática, o que fazemos por si:

• Estruturamos o dossier de forma estratégica — sabemos como apresentar o seu perfil financeiro da forma mais favorável, respeitando as novas regras da taxa de esforço de 45%.
• Submetemos a vários bancos parceiros em simultâneo — Santander, CGD, BPI, Novo Banco, Bankinter, Banco CTT, UCI e Abanca — propostas comparativas sem filas nem papelada repetida.
• Negociamos as condições em seu nome — spread, comissões, seguros, condições de amortização — com o objetivo de conseguir o melhor custo total de crédito.
• Acompanhamos até à escritura — com um gestor de crédito dedicado em cada passo do processo.

E se tiver mais do que um crédito ativo — automóvel, cartão de crédito, crédito pessoal — pode ainda fazer sentido explorar a consolidação de créditos, uma solução que agrupa todos os seus créditos numa única prestação mensal mais baixa, libertando margem financeira e, em muitos casos, melhorando a taxa de esforço para um eventual pedido de crédito habitação.

As novas regras do Banco de Portugal tornaram o processo mais exigente — mas não o tornaram impossível. Com a preparação certa e o apoio certo, continua a ser totalmente possível comprar casa ou melhorar o seu crédito habitação em 2026.